전세자금대출 한도는 같은 전세금이라도 HUG·HF·SGI서울보증 중 어느 기관이 보증을 서느냐에 따라 수백만 원에서 많게는 몇천만 원까지 벌어집니다. 보증비율과 심사 기준이 기관마다 다르기 때문인데, 제가 직접 세 기관 공식 안내를 나란히 비교해보니 전세금 규모와 주택 종류에 따라 유리한 곳이 꽤 뚜렷하게 갈리더라고요.
• 한도는 '보증기관의 보증비율 × 전세보증금'과 '은행이 소득으로 계산한 상환 가능액' 중 작은 쪽으로 정해짐
• 아파트·고액 전세면 SGI, 신혼·청년 특례 대상이면 HUG, 빌라·오피스텔이면 HF의 126% 제한부터 확인
• 결국 먼저 봐야 할 기준은 주택 종류, 전세금이 집값 대비 어느 정도인지, 특례 대상 여부 세 가지
전세자금대출 한도, 왜 보증기관마다 다르게 나올까
간단히 말하면 보증기관마다 '전세금의 몇 %까지 보증해줄 것인가(보증비율)'와 '주택 가격을 어떻게 계산할 것인가(산정 방식)'가 다르기 때문입니다. 같은 전세금 6억 원이라도 어떤 기관은 집값의 90%까지 선순위채권과 전세금을 합쳐서 계산하고, 어떤 기관은 주택 유형별로 아예 한도 자체를 다르게 잡아버립니다.
실제로 은행 창구에서 전세자금대출을 알아보면 "이 집은 HF 한도가 안 나와서 SGI로 진행해야 한다"는 말을 듣는 경우가 생각보다 많더라고요. 은행이 임의로 고르는 게 아니라, 주택 종류와 전세금 조건 때문에 애초에 특정 기관의 보증 자체가 막히는 경우가 있어서예요.
HUG(주택도시보증공사) 한도 계산법
HUG는 전세보증금에 보증비율을 곱해서 한도를 계산합니다. 2026년 10월 기준으로 수도권·규제지역은 전세금의 80%, 그 외 지역은 90%가 기본 비율이고, 청년·신혼부부 등 특례 대상은 이 비율이 더 높게 적용되거나 별도의 한도 상향이 붙습니다.
특례 조건이 맞으면 일반 가구보다 받을 수 있는 금액 자체가 달라지는 구조라, 신혼부부·청년 전세자금대출 90% 특례 조건이 일반 대출과 어떻게 다른지 따로 확인해 보는 게 좋습니다. 정확한 특례 한도 금액은 소득 구간과 전세금 규모에 따라 달라지니, 본인 조건은 HUG 공식 홈페이지나 취급 은행에서 최종 확인하시는 걸 추천해요.
HF(한국주택금융공사) 한도 계산법 — 빌라·오피스텔이면 꼭 확인
HF 전세지킴보증은 '주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액'과 '지역별 보증한도(수도권 7억 원, 그 외 5억 원)' 중 적은 쪽을 한도로 잡습니다. 여기서 중요한 건 주택가격을 공시가격의 140%로 계산한다는 점인데, 결과적으로 공시가격의 126%를 넘는 전세금에는 보증이 아예 나오지 않습니다.
2025년 8월 28일부터 이 126% 초과분 제한이 전면 시행됐습니다. 그래서 빌라·오피스텔처럼 공시가격이 시세보다 많이 낮게 잡히는 주택은, 전세금이 그렇게 높지 않아도 HF 한도가 갑자기 줄거나 아예 안 나오는 경우가 생깁니다. 제가 확인해보니 이 부분을 모르고 HF만 믿고 있다가 한도가 안 나와서 당황하는 사례가 꽤 있더라고요.
SGI서울보증 한도 계산법 — 아파트와 비아파트가 다릅니다
SGI서울보증은 아파트일 경우 임차보증금 전액을 보증 대상으로 봐서 사실상 한도 제한이 거의 없고, 아파트가 아닌 주택(빌라·오피스텔·단독주택 등)은 전세보증금 10억 원 이내로 한도가 정해집니다.
대신 심사 기준이 조금 다릅니다. HUG·HF가 주택가격과 선순위채권 중심으로 판단하는 것과 달리, SGI는 임차인의 신용도까지 함께 심사에 반영합니다. 그래서 신용점수가 낮으면 같은 집이라도 SGI 쪽 한도가 더 박하게 나올 수 있어요.
보증기관별 한도 계산법 비교표
세 기관의 계산 방식을 한눈에 비교하면 이렇습니다. 2026년 10월 기준이며, 세부 비율과 한도는 정책 변동이 잦으니 신청 직전에는 꼭 공식 사이트에서 다시 확인하세요.
표만 보면 SGI가 제일 유리해 보일 수 있는데, 신용점수가 애매하면 얘기가 완전히 달라집니다. 결국 주택 종류·전세금 규모·본인 신용 상태 세 가지를 같이 놓고 봐야 진짜 유리한 기관이 보입니다.
내 조건이면 어디가 유리할까
조건을 숫자로 넣어보면 차이가 더 분명해집니다. 아래 두 가지 상황으로 비교해볼게요.
조건 A (서울 아파트, 전세금 6억 원, 신혼부부) → HUG 특례 비율이 적용되면 일반 가구보다 한도가 올라가고, SGI로 가면 아파트라 한도 제한 자체가 거의 없습니다.
조건 B (경기도 빌라, 전세금 3억 원, 일반 가구) → 공시가격이 낮게 잡힌 빌라라면 HF의 126% 기준에 걸려 한도가 줄 수 있어서, HUG나 SGI 쪽 조건을 먼저 비교해보는 게 안전합니다.
같은 3억 원이어도 주택 종류 하나 때문에 가능한 기관 자체가 갈립니다.
조건별로 바로 고르자면 이렇습니다.
아파트 + 전세금을 넉넉하게 받고 싶다면 SGI서울보증입니다. 아파트는 사실상 한도 제한이 없어서 고액 전세도 부담 없이 커버되거든요.
신혼부부·청년이고 전세금이 중간 규모라면 HUG부터 보세요. 특례 비율 상향 폭이 커서 같은 조건이어도 한도가 더 넉넉하게 나오는 경우가 많습니다.
빌라·오피스텔이고 전세금이 공시가격 대비 높은 편이라면 HF는 보류하고 HUG·SGI부터 확인하세요. HF는 126% 기준에 걸리면 한도가 아예 안 나올 수 있습니다.
신용점수가 낮거나 소득 증빙이 애매하다면 HUG·HF가 상대적으로 유리합니다. 선순위채권과 주택가격 중심 심사라 신용도 영향이 SGI보다 적거든요.
자주 묻는 질문
지금 체크할 것 3가지
① 내 집이 아파트인지 비아파트인지부터 확인하세요.
② 전세금이 집값·공시가격 대비 어느 정도 비율인지 계산해보세요.
③ 청년·신혼부부 특례 대상인지, 신용점수는 어느 구간인지 같이 따져보세요.
세 가지만 정리해도 세 기관 중 어디부터 알아봐야 할지는 바로 보입니다.