전세자금대출은 정책자금대출과 은행 자체상품, 이 두 갈래로 나뉘는데 소득·자산 기준을 넘으면 정책자금대출은 아예 선택지에서 빠집니다. 결국 내 조건이 기준 안에 드는지부터 확인해야 어느 쪽을 알아볼지 정해지거든요.
• 정책자금대출(버팀목·청년전용 버팀목)은 부부합산 연소득 5,000만 원 이하, 순자산 3억 4,500만 원 이하일 때만 가능합니다
• 이 기준을 하나라도 넘으면 은행 자체상품(시중은행 전세대출)로 넘어가고, 한도는 늘지만 금리는 1~2%p 높아져요
• 갈리는 기준은 소득·순자산·임차 전용면적·보증금 한도, 이 네 가지입니다 (2026년 9월 기준)
전세 계약을 앞두고 대출을 알아보면 은행별 상품명만 열 개가 넘게 나와서 헷갈리기 쉬워요. 그런데 실제로는 딱 두 갈래로만 나뉩니다.
정책자금대출과 은행 자체상품, 뭐가 다른가
정책자금대출은 주택도시기금이 재원인 버팀목전세자금대출·청년전용 버팀목전세자금대출이고, 은행 자체상품은 KB전세자금대출·신한전세대출·우리WON전세대출·카카오뱅크 전월세보증금대출처럼 은행이 자체 심사 기준으로 내주는 상품이에요. 둘 다 보증기관(HF·HUG·SGI서울보증)의 보증서를 담보로 돈을 빌리는 구조는 같지만, 소득·자산 기준과 금리에서 크게 갈립니다.
정책자금대출은 소득·자산이 정해진 선 안에 들어야만 신청 자격이 생기는 대신 금리가 낮고, 은행 자체상품은 소득 상한이 사실상 없는 대신 시장금리를 그대로 반영해요. 그래서 순서가 중요하거든요. 정책자금대출 자격이 되는지부터 확인하고, 안 되면 그때 은행 상품을 비교하는 게 시간을 아끼는 방법입니다.
정책자금대출 소득 기준을 살짝 넘긴 상태로 은행 상품에 그냥 들어가면, 정책자금대출과 은행 상품 사이의 1~2%p 금리 차이를 그대로 떠안게 돼요. 보증금 2억 원 기준으로 연 이자만 수십만 원 차이가 날 수 있습니다.
정책자금대출 조건 — 버팀목·청년전용 버팀목
정책자금대출은 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 5,000만 원 이하(신혼가구 7,500만 원 이하, 2자녀 이상 가구 6,000만 원 이하)일 때 신청할 수 있습니다. 만 19~34세 단독세대주라면 청년전용 버팀목전세자금대출로, 그 외 연령이나 가구 형태라면 일반 버팀목전세자금대출로 나뉘어요.
소득·연령 조건만 보는 게 아니라 순자산과 주택 조건까지 같이 봐야 하거든요. 실제로 여기서 탈락하는 경우가 생각보다 많아요.
임대차 계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 이미 지급한 상태여야 신청이 됩니다. 계약 전에 미리 알아보되, 실행은 계약 이후 순서라는 점을 헷갈리면 안 돼요.
은행 자체상품 조건 — 시중은행 전세대출
은행 자체상품은 정책자금대출처럼 정해진 소득 상한이 없는 대신, 은행이 자체적으로 신용점수와 DSR을 심사해요. KB전세자금대출·신한전세대출·우리WON전세대출·하나전세자금대출 같은 시중은행 상품과 카카오뱅크·케이뱅크 같은 인터넷은행 상품이 여기 속합니다.
한도는 보증금의 80% 이내에서 최대 4~5억 원 수준까지 나옵니다. 정책자금대출보다 훨씬 여유롭지만, 금리는 시장금리를 그대로 따라가거든요. 2026년 9월 기준으로 시중은행 전세대출 금리는 연 4% 안팎으로 알려져 있는데, 은행별 우대금리 적용 여부에 따라 실제 적용 금리 차이가 꽤 큽니다.
보증기관도 은행이 정하거든요. HF(한국주택금융공사)·HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 중 어디를 끼느냐에 따라 보증한도와 보증료율이 달라지니, 은행 창구에서 어느 기관 보증서로 진행하는지 먼저 물어보는 게 좋습니다.
소득·자산·면적·보증금, 어디서 갈리는지
정책자금대출에서 은행 상품으로 넘어가게 만드는 지점은 크게 네 가지입니다. 하나라도 걸리면 정책자금대출은 자격 자체가 없어집니다.
- 소득 초과 — 부부합산 연소득이 5,000만 원(신혼 7,500만 원)을 넘는 경우
- 순자산 초과 — 순자산가액이 3억 4,500만 원을 넘는 경우
- 면적·보증금 초과 — 임차 전용면적 85㎡ 초과, 또는 보증금이 수도권 3억 원·비수도권 2억 원을 넘는 경우
- 무주택 요건 미충족 — 신청인이나 배우자 명의로 주택을 보유하고 있는 경우
이 중 하나만 걸려도 나머지 조건을 다 맞췄더라도 정책자금대출은 신청 자체가 안 됩니다. 그래서 계약 전에 이 네 가지부터 계산해 보는 게 순서상 맞아요.
정책자금대출 vs 은행 자체상품 한눈에 비교
같은 전세자금대출이라도 어느 쪽인지에 따라 한도 차이가 최대 3억 원 가까이 벌어져요. 아래 표로 정리했습니다.
표만 보면 정책자금대출이 압도적으로 유리해 보이지만, 한도가 낮다는 게 함정이거든요. 보증금이 3억 원을 넘어가는 지역에서는 정책자금대출 한도만으로 부족분이 생기고, 그 부족분을 다시 은행 상품으로 메워야 하는 경우도 생깁니다.
내 조건이면? 미니 시뮬레이션
신혼부부, 합산소득 6,800만 원, 보증금 2억 4천만 원 → 신혼가구 기준(7,500만 원 이하) 충족, 정책자금대출 가능
단독 소득자, 소득 5,400만 원 → 일반 기준(5,000만 원) 초과, 정책자금대출 불가 → 은행 자체상품으로 이동
소득은 충족하지만 순자산 3억 6천만 원 → 순자산 기준(3억 4,500만 원) 초과, 이 경우도 정책자금대출 탈락
소득만 보고 안심했다가 순자산 계산에서 걸리는 경우가 실제로 적지 않습니다.
소득 하나만 확인하고 넘어가면 순자산·면적·보증금에서 뒤늦게 걸릴 수 있어요. 네 가지를 한 번에 계산해 보는 게 시간을 아끼는 방법입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금이 3억 원 넘는데 그래도 정책자금대출 알아볼 수 있나요?
Q. 소득이 5,200만 원 정도인데 신혼부부면 그래도 정책자금대출 되나요?
Q. 1주택자인데 이번에 전세로 옮기려는데 정책자금대출 받을 수 있나요?
Q. 은행 전세대출도 보증기관 심사를 받나요? HF랑 SGI 차이가 뭔가요?
Q. 정책자금대출 신청했다가 소득 초과로 거절되면 은행 상품으로 바로 넘어갈 수 있나요?
마무리 — 지금 확인할 것 3가지
전세자금대출을 고를 때 확인 순서는 이렇습니다.
- 부부합산 연소득이 5,000만 원(신혼 7,500만 원) 이하인지 먼저 계산합니다.
- 순자산 3억 4,500만 원 이하, 임차 전용면적 85㎡ 이하, 보증금 수도권 3억 원·비수도권 2억 원 이하까지 같이 확인해요.
- 하나라도 초과하면 은행 자체상품 쪽 금리와 한도를 은행 앱이나 창구에서 비교합니다.
대출을 실행하기 전까지 자기자금 일부를 잠깐 넣어둘 곳이 필요하다면, 청년 우대 저축은행 상품 고르는 기준도 같이 참고해 볼 만해요.